Augstās īres cenas veicina izbraukšanu no valsts

Mārtiņš Āboliņš, bankas Citadele ekonomists

2019. gada 12. novembris 12:50

Dzīvokļa īres cenas Rīgā varētu būt varētu būt vienas no dārgākajām starp visām Eiropas galvaspilsētām. Šis ir secinājums, kas rodas salīdzinot īres cenas, algas un dzīvošanas izmaksām Rīgā ar citām Eiropas galvaspilsētās. Šī relatīvā īres tirgus dārdzība arī varētu būt svarīgs iemesls, kādēļ, neskatoties uz rekordzemo bezdarbu Rīgā un publiskās telpas diskusijām par darbaspēka deficītu, cilvēki no Latvijas reģioniem joprojām vairāk izvēlas doties uz ārzemēm nevis Rīgu vai kādu no reģionālajiem attīstības centriem.

Ja tā, tad mājokļu jautājums galvaspilsētā un atsevišķās citas pilsētās iespējams ir kļuvusi par vienu no Latvijas ekonomikas šaurākajām vietām.Patīk vai nē, bet Rīgas nozīme Latvijas ekonomikā ir ļoti liela un daudz lielāka nekā citu Eiropas valstu galvaspilsētu nozīme savu valstu tautsaimniecībā. Mūsu galvaspilsētas apkārtnē dzīvo vairāk nekā 50% no valsts iedzīvotājiem un kopā rada gandrīz 70% no IKP. Galvaspilsētā strauji attīstās IT un dažādu biznesa pakalpojumu nozares, vidējā alga ir pārsniegusi 1100 eiro pirms nodokļu nomaksas, IKP uz iedzīvotāju tuvu ES vidējam līmenim, bezdarbs vairs tikai 3,7%, savukārt uzņēmējiem trūkst darbinieku un arvien biežāk dzirdam aicinājumus aktīvāk piesaistīt ārvalstu darbaspēku.

Pastāv objektīvi un būtiski faktori iekšējai migrācijai
Tomēr reģionos migrācijas plūsma prom no valsts joprojām ir jūtami lielāka, nekā Rīgas virzienā. Kā liecina Centrālās statistikas pārvaldes dati, Latvijā laika posmā no 2016. līdz 2018. gadam, no Latvijas reģioniem uz galvaspilsētas apkārtni ir pārcēlušies 9,5 tūkstoši cilvēku, taču vienlaikus no reģioniem vairāk nekā 13 tūkstoši ir devušies pa tiešo uz ārzemēm. Kopā ar dzimstību un mirstību šie skaitļi nozīmē, ka Rīgas apkārtnē cilvēku skaits faktiski nav mainījies, savukārt ārpus Rīgas reģiona tas sarucis par vairāk nekā 30 tūkstošiem. Ir grūti noticēt, ka cilvēkiem kuriem reģionos nav iespējas atrast darbu, ir pietiekošas prasmes, lai strādātu citur Eiropā, bet nav pietiekamas prasmes darbam Rīgā. Tas liek domāt, ka ir objektīvi un būtiski faktori, kas cilvēkiem traucē pārcelties uz Rīgu vai kādu no ekonomiski aktīvajām pilsētām. Iemeslu te protams ir daudz, taču, manuprāt, īres tirgus dārdzība Rīgā un situācija mājokļu tirgū kopumā varētu būt nozīmīgs faktors.

Emigrācija ir ekonomiski racionālāks lēmums
Salīdzināt pilsētas dažādās valstīs ir grūti, jo atšķiras atalgojuma līmenis, patēriņa un īres cenas, īres tirgus regulējums, vidējā mājokļa lielums veids un stāvoklis, kā arī ēnu ekonomikas apmērs un ienākumu nevienlīdzība. Tomēr interneta laikmetā vismaz aptuvens salīdzinājums ir iespējams un secinājumi ir interesanti. Eiro izteiksmē īrēt Rīgā protams ir lētāk kā citā galvaspilsētās, taču algas mums ir zemas, bet dzīves izmaksas gana augstas. Un ja īres cenas salīdzinām nevis ar vidējo algu, bet ar brīvajiem naudas līdzekļiem, kas paliek pēc saprātīgu pamatvajadzību, piemēram, pārtikas, apģērba, komunālo maksājumu un transporta, segšanas, tad īres cenas Rīgā jau izskatās vienas no augstākajām Eiropā.

Iedomājamies ģimeni ar divām vidējām algām, kas Rīgā šobrīd ir ap 800 eiro mēnesī pēc nodokļu nomaksas, un diviem bērniem. Ģimenes ikmēneša ienākumi 1600 eiro, savukārt saprātīgu pamatvajadzību segšanai mēnesī nepieciešami 300-350 eiro uz cilvēku. Tātad ģimenes brīvie līdzekļi ir 200-400 eiro mēnesī. Šobrīd 2 istabu dzīvokļa īre kādā no Rīgas mikrorajoniem izmaksās tuvu 300 eiro. Faktiski ģimenei ar diviem bērniem un vidējiem ienākumiem īres izmaksas paņem visu rīcībā esošo ienākumu pēc pamatvajadzību apmierināšanas. Tātad segt neparedzētus izdevumus vai veidot uzkrājumus sava mājokļa iegādei ir ļoti grūti.

Vienlaikus līdzvērtīga mājokļa īrei kādā no Rietumeiropas galvaspilsētām ģimene ar divām vidējām algām tērētu tikai aptuveni pusi no tās rīcībā esošā ienākuma. Tas nozīmē, ka ģimenei ir lielākas iespējas iegādāties ilgtermiņa lietošanas preces, ceļot, īrēt lielāku mājokli vai veidot uzkrājumus. Savukārt Latvijas ekonomikā tas nozīmē, ka darba devējiem ar iekšējo migrāciju ir ļoti grūti aizpildīt vakances Rīgā, kurās atalgojums ir zem vidējā, jo, ja vien cilvēkam jau nepieder mājoklis Rīga vai darba devējs nevar piedāvāt izmitināšanu, emigrācija ir ekonomiski racionālāks lēmums. Mājokļu tirgus dārdzība ir globāls fenomens, ko veicina urbanizācija un ekonomiskās aktivitātes arvien lielākā koncentrēšanās lielpilsētās. Un arī Latvijā, lai gan cilvēku skaits mazinās jau gandrīz 30 gadus, Rīgas apkārtnē tas ir stabils jau vairāk nekā 5 gadus. Vienlaikus mājsaimniecības kļūst skaitliski mazākas un ja Rīgā kopš 2007. gada iedzīvotāju skaits ir samazinājies par gandrīz 70 tūkstošiem, tad mājsaimniecību skaits nav mainījies, jo 80tajos gados dzimušie veido savas ģimenes un vairāk cilvēku dzīvo vieni. Tāpat daļa vēsturiskā dzīvojamā fonda ir zaudēts, par ko liecina, piemēram, Rīgas centra tukšošanās, kā arī mājokļu tirgū jūtams gan augošais ārzemju studentu skaits, gan īstermiņa īres popularitāte.

Sakārtotāka likumdošana stimulētu jaunu mājokļu būvniecību
Algas Latvijā aug, būvniecības apjomi arī un nākamajos 10 gados ievērojami mainīsies pieprasījums pēc mājokļiem, jo, dēļ zemās dzimstības deviņdesmitajos, strauji saruks jauno ģimeņu skaits. Tomēr migrācijas plūsma Rīgas virzienā, visticamāk, turpināsies un pēc 10 gadiem padomju laikā celtajām sērijveida projektiem būs jau 60-70 gadi. Savukārt šodien mēs nedz pietiekoši investējam šī fonda renovācijā, nedz būvējam gana daudz jaunu mājokļu, lai to aizvietotu.

Ātru un vieglu risinājumu šeit nav, taču no valsts puses, manuprāt, ir iespējami vismaz trīs rīcības virzieni – pieņemt jaunu īres likumu un uzlabot būvniecības procesu, kas ļautu labāk darboties tirgus mehānismiem; aktīvāk veicināt esošā dzīvojamā fonda renovāciju; un, iespējams, domāt par plašāku valsts vai pašvaldību iesaisti dzīvojamo platību būvniecībā. Par izmaiņām īres un būvniecības likumos Latvijā runā jau sen. Ilgstošs un neparedzams būvniecības process palielina izmaksas, savukārt īres likumdošanas nepilnības nemotivē privātajam sektoru nodarboties ar īres namu būvniecību.

Sakārtotāka likumdošana stimulētu jaunu mājokļu būvniecību, taču tā protams nerisinās nepietiekamo investīciju jautājumu esošā dzīvojamā fonda renovācijā, kas ir ne tikai ekonomisks, bet arī vides jautājums. ES fondu finansējuma pieejamība ir veicinājusi siltināšanu un šāda programma noteikti nepieciešama arī nākošajā ES budžeta periodā. Taču pat ar atbalsta instrumentiem aktivitāte Rīgā ir zema, kur traucē sadrumstalota īpašnieku struktūra un sarežģīts lēmuma pieņemšanas process. Esošais apsaimniekošanas modelis pagaidām nav spējis risināt mājokļu renovācijas jautājumu, tādēļ no valsts puses, iespējams, jādomā par aktīvāku pieeju, piemēram, vismaz sērijveida projektiem renovācijas jautājumā pārejot no pozitīva lēmuma pieņemšanas (opt-in) pieejas uz negatīvu (opt-out), kur renovācija faktiski ir obligāta un automātiska, ja vien īpašnieki nepieņem lēmumu no tās atteikties.

Visbeidzot, visradikālākā un vienlaikus visriskantākā pieeja būtu valsts aktīva valsts vai pašvaldību iesaiste dzīvojamā fonda būvniecībā. Atsevišķu pašvaldību piemērs rāda, ka tas ir iespējams un finansiāli, visticamāk, šādu programmu būtu iespējams izveidot tā, lai tā atrastos ārpus valsts budžeta rāmja un neietekmētu citu nozaru finansējumu, piemēram, izmantojot publisko privāto partnerību. Taču riski te ir ļoti lieli un tik tieša valsts iejaukšanās tirgus procesos noteikti nav vēlamākais variantus. Tomēr laikmetā, kad globālajā ekonomikā dominē lielas pilsētas, mājokļa jautājums būs aktuāls arī turpmāk un vismaz pagaidām mēs acīmredzami neizmantojam savu lielāko potenciālu – Rīgu.

Aluksniesiem.lv ARHĪVS

Augstās īres cenas veicina izbraukšanu no valsts

Kategorijas